进行投资时要检查的因素太多，您不可能将所有因素都考虑进去。您需要将精力集中在一些通常很简单的事情上，以便您可以消除噪音并做出决定。房地产投资信托 (REIT) Federal Realty ( NYSE:FRT )已经确定了其房地产投资组合的两个关键因素。他们在这里，这是您可以从他们身上学到的东西。
1.位置，位置，位置
Federal Realty 的投资组合最有趣的事情之一是它非常小，仅包含 106 处房产。将其与分别拥有 402 和 545 的Regency Centers (纳斯达克股票代码：REG)和Kimco (纽约证券交易所代码：KIM)等购物中心同行进行比较。然而，尽管投资组合的规模大约是这两个REIT的四分之一到五分之一，但 Federal Realty 的市值为 100 亿美元，而 Regency 为 120 亿美元，Kimco 为 140 亿美元。
为什么如此小的投资组合的价值与拥有更大资产集合的同行如此接近?这是因为 Federal Realty 对购买的东西非常挑剔，确保其房产位于人口密集、财富丰富的地区。这是所有这三个名称的重点，但联邦房地产只是额外的选择性。当您查看每个 REIT 带来的租金时，就会发现这一点。2021 年第三季度，Federal Realty 的租金总额为 2.47 亿美元，或者，根据信封背后的数学计算，每处房产为 230 万美元。
摄政的相同数学几乎没有那么有吸引力。该 REIT 第三季度的租金总额为 2.83 亿美元，即每处房产略高于 70 万美元。Kimco 也有同样的趋势，租金略低于 3.65 亿美元，或每处房产约 670,000 美元。显然，Federal Realty 拥有更多的生产性资产。对投资者而言，更大的图景是专注于最佳投资。
2. 可选性
然而，拥有优越的地理位置并不是唯一的故事。Federal Realty 还希望确保它得到一笔划算的交易。值得注意的是，它在大流行低迷期间购买了少量资产。但在联邦房地产公司 2021 年第三季度财报电话会议上，首席执行官唐伍德可能对此进行了最好的总结：
他后来补充道，“价格上涨可能是决定你能做什么的最重要因素。” 基本上，以合适的价格购买一流的地点可以让 Federal Realty 定位或在必要时重新定位一块房产，以产生尽可能高的回报。这一点值得注意，因为公司业务的核心部分是重建，因此它总是将更多现金用于其拥有的物业。
这里更大的收获是价值很重要，但以适中的价格购买对于长期回报也至关重要。在股市中，这将转化为在一家伟大的公司获得一笔好交易，使您能够在投资工作的艰难时期中度过难关，尽管不可避免的业务低迷会在另一边变得更强大。
你以前听说过这个
公平地说，以优惠的价格购买优质资产并不是什么新鲜事。投资传奇人物沃伦巴菲特多年来一直支持这些想法。然而，Federal Realty 表明，在投资和经营企业时，有一些几乎通用的概念很重要，至少有一个购买像 Federal Realty 这样的房产投资组合的概念。下次您考虑购买股票时，更具体地说，当您深入研究 REIT 时，您可能需要牢记这一点。
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