就像任何其他交易一样，高尔夫球场投资中最重要的部分之一归结为收购。如果您支付过多费用或在没有进行适当尽职调查的情况下购买某物，您将面临困境，您将难以产生现金流。
拥有高尔夫球场的真正意义是什么?
投资高尔夫球场会吸引各种各样的人：有成就的高尔夫球手、有政治背景的内部人士、食品和饮料专家、成功的企业家、训练有素的农艺师、当地英雄等等。许多人作为投资者参与其中是因为他们对高尔夫充满热情，但您会看到如此多样化的所有权背景的另一个原因是高尔夫球场所有者必须戴上许多帽子。
在美国国家高尔夫球场业主协会 (NGCOA) 出版的《So You Want to Own a Golf Course》一书中，Hilda Allen 解释说，当您购买高尔夫球场时，您不仅仅是在投资房地产——“您将拥有一家餐厅、一个娱乐场所，甚至相当于一个农场。”
为了更多地了解评估潜在交易并更好地了解成为一名成功的高尔夫球场投资者需要具备哪些条件，我与Brown Golf 的首席执行官 John Brown 进行了交谈，他是八个州的高尔夫球场所有者和第三方经理。布朗本人最初是一名银行家，后来为世界上最大的高尔夫球场运营商 Troon Golf 工作。Brown Golf 于 2011 年推出，目前在其投资组合中拥有 28 个高尔夫球场。
评估潜在收购时要注意什么
布朗在查看交易时有一些非常严格的规则：如果一个 18 洞的球场的收入还没有达到 150 万美元，他通常甚至不会深入研究。顶线销售额不到 200 万美元的 36 洞高尔夫球场也是如此。
就像任何其他业务一样，高尔夫球场可以通过增加销售额或降低成本来提高利润。布朗的经验告诉他，当高尔夫球场已经销售但可能需要帮助更有效地运行时，他可以更有效。而且，他补充说，“我不是为了潜在的收入而支付 [高尔夫球场]。这是我的优势。”
盈利的高尔夫球场的售价通常是EBITDA 的6 到 8 倍，而不盈利的高尔夫球场的售价往往是收入的 0.8 到 1.4 倍。
价值创造：如何识别机会
一旦潜在的收购通过了收入测试，布朗和他的团队将深入研究这些数字。在查看收入方面时，他比较了“高尔夫、食品和饮料以及零售之间的收入组合”。根据布朗的经验，利润率非常低，业务的非高尔夫部分几乎没有错误余地。
如果课程有餐厅和专卖店，他想看看大部分收入来自哪里。如果餐厅和专卖店的运营效率很高，但发球台管理不善，或者高尔夫可以赚更多的钱，他知道他的团队可以在那里投入工作以产生更多收入和创造价值。
为高尔夫球场运营增加价值的另一种方法是增加新的收入流。NGCOA 首席执行官 Jay Karen 最近告诉我：“我们业务中最具创造性的发展是增加了‘高尔夫娱乐’。课程所有者正在添加模拟器和像 TopTracer Range 这样的技术来创造全新的体验。这些添加可以解决阻碍业务的事情，例如恶劣的天气和太阳下山的时间。”
高尔夫球场指标
当高尔夫球场稳定后，布朗会关注一些关键的财务指标。总人工成本占销售额的百分比应在 40% 左右，而部门管理费用应占课程销售额的 32%。在评估交易时看到高于这些数字通常意味着可以创造价值。
在食品和饮料方面，他希望食品成本占销售额的百分比约为 36%，啤酒和葡萄酒为 32%，白酒为 26%。
至于专卖店，他希望看到商品的商品成本大约占专卖店销售额的 60% 到 65%，而他希望看到库存每年周转三倍。这意味着在任何给定时间，他的资产负债表上专卖店的总库存应该等于一年销售价值的库存成本的大约三分之一。
高尔夫球场出口
尽管布朗之前也有过翻转球场，但他的团队的策略通常是在将高尔夫球场投资变成强大的现金流生成资产后，购买并持有它。在许多情况下，当布朗高尔夫投资高尔夫球场时，它会引入一个合作伙伴来实际购买球场，而布朗则参与了长期租赁。
Karen 说，在投资高尔夫球场之前，人们应该考虑的最重要的事情是退出策略：“最终结果是什么?最终结果将决定您如何经营业务。如果有一天，将其出售给另一方想要继续高尔夫运营，那么最大化净收入是最重要的。球场的价值，尽管房地产价值，将基于您持续的财务状况。如果最终游戏或目标与此不同，那么您的策略和目标因为运营商可能会改变。”
退出类型
传统上，高尔夫球场有六种类型的出口：
像布朗一样长期持有
做完升值工作后卖掉房产并进行1031交换
将财产赠与后代
进行现金再融资贷款，并使用现金进一步投资课程或进行另一项投资
出售课程，但通过售后回租将其租回(类似于布朗的做法，但稍后完成)
重新定位土地以用作高尔夫球场以外的用途
我可以在不购买高尔夫球场的情况下投资高尔夫球场吗?
没有办法解决它：拥有一个高尔夫球场是一项艰巨的任务，你需要资金来做这件事。也就是说，可以通过其他方式接触高尔夫球场。例如，虽然不是直接投资高尔夫球场，但您也可以投资高尔夫社区的出租物业。您还可以查看一些涉足高尔夫球场的酒店房地产投资信托 (REIT)。
投资时要注意什么
价值创造，就像任何其他房地产交易一样，是您投资高尔夫球场时的游戏名称。这是一项艰巨的任务;每年有 1% 到 2% 的高尔夫球场关闭，而其中 25% 没有盈利。对于聪明的投资者和运营商来说，可以赚到很多钱，但请确保您知道自己在做什么以及要关注哪些指标。
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